中国房企将来成长之路:香港租售殽杂模式履历

财经新闻 2019-06-09 20:0066

  导读

  自98年房改开始,中国房地产行业经验了前所未有的快速成长,行业内大中小房企百舸竟流。

  颠末20年高速成长,行业整合提速,行业名堂正在形成,大房企拼业绩、中房企冲局限、小房企抱团取暖。

  我们以中美新港4个经济体的12家龙头房企为样本,从局限、业务布局、盈利本领、营运本领、杠杆程度、生长性、ROE7个维度,全立体解构差异经济体房企的特点,以国际化的视角理会中国房企将来成长之路。

  本文为系列陈诉第一篇,从业务模式、成长过程、策划特点等角度,全方面解读香港龙头房企重资产下的租售殽杂策划之路。

  摘要

  1. 业务模式:重资产、低杠杆

  香港龙头房企收入有开拓销售和物业租赁两大来历,租赁物业普遍回收重资产矜持模式。

  重资产。香港四大房企总资产局限均值靠近5000亿人民币,中美新港较量仅次于内陆房企。房企的重资产源于对付租赁物业的矜持,投资性房地产平均占总资产局限的56%。

  低杠杆。香港房企杠杆率远低于其他三个经济体。前四大房企资产欠债率均值为32%,别离为中国、美国、新加坡的1/3、1/2和2/3;净欠债率均值18%,别离为中国、美国、新加坡的1/5、1/12和1/3。

  2. 成长过程:行业走向会合,龙头房企从开拓到矜持

  香港房企成长经验三个阶段。

  ①1945-1967年,大量小型房企创立。主要因为香港二战后的人口膨胀以及“分层出售、分期付款”售楼制度的发现。

  ②1968-1984年,房企大量并购迅速扩张。房企凭借香港股市繁荣上市融资,并购整合与大局限拿地扩大业务,实现局限三级跳。

  ③1985-1997年,市场高度会合龙头房企由售向租转型。中小型房地产企业慢慢裁减,十家龙头房企占据市场70%以上份额,同时标杆房企开始拓展租赁业务,由纯真的开拓销售向租售殽杂策划转型。

  3. 策划特点:低周转、财政稳健

  开拓和矜持殽杂策划。龙头房企物业租赁收入平均占营业收入的30%,投资性房地产平均占总资产的56%。矜持业务带来充沛现金流,现金及现金等价物占活动资产的30%。

  产物定位高端,开拓周期长。拿地方向都市焦点+地铁沿线;逆周期拿地、顺周期开拓,拿地到商户入驻可隔断5-8年。风雅开拓对应低周转,平均总资产周转率0.1,为美国的1/10、中国的1/3。

  财政稳健,低欠债运营。平均资产欠债率32%、净欠债率18%、现金短债比5.4,财政稳健。

  风险提示:各经济体成长实际环境存在差别

  目次

  1 香港龙头房企有哪些?

  2 香港龙头房企成长过程

  2.1 1945-1967年:大量小型房企创立

  2.2 1968-1984年:操作上市融资,拿地、并购实现局限三级跳

  2.3 1985-1997年:行业走向会合,标杆房企开始多元化摸索

  3 香港龙头房企策划特点:租售殽杂、风雅开拓、稳财政、厚利润

  3.1 专注地产主业,回收租售殽杂策划业务模式

  3.2 定位高端产物线,精耕细作打造佳构

  3.3 项目周期长,充实掘客地皮代价

  3.4 低欠债策划,现金为王、重视利润

  正文

1 香港龙头房企有哪些?

  香港房地产市场高度会合,前十大地产商形成把持之势。香港地皮资源稀缺与单代价较高的特点形成了香港房地产行业高度会合的排场。颠末香港数次房地产周期,香港房地财富通过不绝并购整合最终形成了十家局限复杂、资金实力雄厚的房地产企业,个中郭德胜开办的新鸿基、李嘉诚开办的长实团体、郑裕彤开办的新世界(行情600628,诊股)成长及李兆基开办的恒基地产稳居排行榜前4,成为香港地产界的四各人族。从总资产会合度来看,四各人族资产局限占到港交所上市房企(主要业务在内陆或非香港地域的除外)总资产局限45%,前十大房企占72%;营收进一步向头部会合,四各人族营收占比靠近60%,前十大房企占比77%。

  中国房企将来成长之路:香港租售殽杂模式履历

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2 成长过程:行业从分手到会合,龙头房企从开拓到矜持

  香港房地产行业成长经验三个阶段。

  第一个阶段在1945-1967年月中期,二战竣事后大量人口回归香港,带来大量的住房需求,一度激发了房荒。50年月中期“分层出售、分期付款”的售楼方法大大低落开拓与购房的门槛,香港房地产行业迎来大成长时代。

  第二阶段为1968-1984年,跟着香港经济的成长,大量游资涌入香港带来了股市繁荣。房地产企业借机挂牌上市,筹集资金通过并购整合与大局限拿地扩大业务局限,房地产市场迎来繁荣时期。

  第三阶段为1985-1997年,中英会谈到香港回归的过渡时期,颠末剧烈竞争和收购吞并,中小型房地产企业慢慢裁减,十数个大型房地产企业成为市场的主导气力。回归今后,房企开始进军中海内陆市场,举办跨区域机关。

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  2.1 1945-1967年:大量小型房企创立

  战后香港经济苏醒,人口急剧膨胀,住房抵牾突出。1945年香港人口为100万,1950年已经高出200万,至1967年靠近400万。一方面战争对住房造成严重的损毁,住房供应严重不敷;另一方面,住民住房需求只能通过便宜劣质的租房办理。在这个阶段,地价与租金不绝上涨,住房抵牾不绝积聚。

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  为缓解住房抵牾,当局放开限价条例、勉励建房。战后人口的急剧增长使居住成为严重的社会问题,大量人口居住在姑且搭建的木屋之中影响治安的同时也造成了火警等严重安详隐患。为改进住民住房条件,当局1955年修改修建条例,勉励新修建物向高空成长,楼宇制作高度不再受1903年起实施的普通民房高度以5层为限的划定所限制,新条例准许修建物的高度为街道宽度的1.41倍,每层的高度也由3.66米减至2.74米。

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  “分层出售、分期付款”的制度创新,大大低落房企资金实力要求。50年月中期,新兴房企推出了“分层出售、分期付款”的售楼制度。再此之前,地产商策划模式以整层出售或建成出租为主,颠末1-2年的修建期和6-7年的收租期才可以回本,对地产商的资金实力要求高,且限制住民购置力。而创新售楼制度推出后,一方面建楼周期缩短,地产公司通过抵押地盘按揭贷款的局限可到达地皮价值的6-7成;另一方面临住民购置力的要求也大大低落。

  大量小型房企创立,行业进入草泽成长时代。按照预计,1956年-1957年的繁荣时期,香港的房地产公司包罗兼营地财富务的企业约莫有500多家。成本在10万元以上的约有150家,1000万以上的越有10家,其余都是体量极小的小我私家策划地产公司。

  2.2 1968-1984年:操作上市融资,拿地、并购实现局限三级跳

  经济高速增长带来1968-1973年股市、楼市大繁荣。1968年香港从银行信贷收紧带来的地产危机的阴影中走出,经济迅速开始苏醒。1968-1973年间GDP的CAGR可达10%。同时,香港家产化历程日趋完成逐渐开始第三转型,香港国际金融中心职位进一步确立,吸引外洋资金投资于股市和地产市场,香港迎来股市楼市大繁荣。香港恒生指数1967年8月底58.61,从此节节攀升,到1971年底收盘价报364.36点,在不到4年半的时间内升幅搞大4.8倍。1972年,香港股市进入狂热阶段,升势加快,1973年3月19日到达最高点1774.96点,短短时间内升幅高达5.3倍,月复合增长率到达13%。

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  地产公司操作上市融资,通过并购重组迅速扩大局限。在这个阶段,大批房地产企业上市,操作股市果真发售新股、配股、股权质押等手段,筹集大量资金去拓展业务,可能在股市中吞并收购,迅速扩大成本局限,实力作三级跳。1972年下半年至1973年9月19日恒生指数到达汗青高点,至少有65家地产公司上市。新鸿基(9月8日)、恒隆(10月21日)、长江实业(11月1日)、新世界成长(11月23日)。

  香港老牌房企包罗长实团体、新鸿基、新世界成长和恒基团体,这些房企早期在香港楼市危机中低价吸纳大量的地皮,并在楼市苏醒时期举办多个物业项目标开拓,因此奠基了强大的行业职位和市场声誉,并在此基本长举办多元化扩张最终成为大型综合性团体。

  2.3 1985-1997年,行业走向把持,标杆房企开始多元化摸索

  1984年《中英连系声明》签署,友好的政治情况、经济的高速增长、宽松的利率政策配合促成了香港房地产长达13年的牛市。80年月香港房地财富在70年月的基本上获得了进一步成长。1990年,港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。银行整体住宅按揭贷款局限从1979年87亿元增加至1989年1100亿元,10年间增长了13.6倍,年均增长率近30%。1998年高达5897亿元,比1989年再增加4.4倍,年均增长率高出20%。

  小型地产公司逐渐退出,形成前十大房企把持成长排场。跟着市区旧楼重建的完成,小幅地盘大大淘汰,再加上地价不绝上涨,新建楼宇对房地产商资金实力提出了更高的要求。小型房企逐渐失去拿地本领,市场会合度不绝向龙头会合。10家地产团体的开拓量约占香港总开拓量的80%阁下,最终形成了由前十家房企占据高出80%市场份额的把持成长排场。

  住宅开拓业务放缓+贸易地产勃兴,房企慢慢从纯开拓向租售殽杂策划转型。70年月末期,香港适龄购房人口数不绝下降,并与2000年达到巅峰,开拓业务天花板隐隐显现。

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  香港经济布局转型和都市成长促成了贸易地产的鼓起。80年月香港财富布局进级不绝举办,慢慢形成商业物流、金融处事、专业处事和旅游业为主导的经济布局。2017年行业增加值占GDP比重别离为22.2%、17.6%、12.4%和5%,支柱财富发动了商场、写字楼需求。香港写字楼租赁需求中,靠近60%来自金融处事业,零售商业及运输物流占比高出20%。而香港购物天堂的职位毫无疑问也增加了旅游业对零售物业的孝敬度。

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  对付写字楼及零售业楼宇的需求也发动了租金价值的上涨,1987年香港私人甲级写字楼租金回报率8.5%、乙级写字楼租金回报率9.5%、零售业楼宇8.9%。大量房企在这一阶段由纯开拓开始转型贸易地产,掀起了贸易楼宇修建的高潮。

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  以新鸿基为例。新鸿基1981年开始试水贸易地产,启动了沙田新都市(行情300778,诊股)广场等大型项目。但随之而来的地产低谷让新鸿基打乱贸易地产扩张布局。1988年当新鸿基“在营运成本局限稳定环境下的净策划现金流”首次高出20亿港元,这一年公司正式启动了租售殽杂策划的会合转型,明晰提出将在将来三年会合拓展投资物业,使投资物业面积从其时的680万平方英尺(430万平方英尺的完工面积和250万平方英尺的待建面积)增加到1500万平方英尺,租金收入则从4.8亿港元增加到16亿港元。

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  颠末1970s-2000s期间长达20-25年的会合转型,香港房企完成了从住宅开拓为主到开拓与租赁殽杂策划的业务模式的蜕变。今朝香港前十大房企通过不绝探索打造了成熟的产物线,在焦点地域拥有高价优质物业。2018年香港前十大房企共持有写字楼418万方,市占率到达35%;零售业楼宇338万方,市占率达30%。

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3 香港房企策划特点:租售殽杂、风雅开拓、稳财政、厚利润

  由于生长于地皮资源稀缺的香港,港资房企形成了厚利润、精开拓、稳财政的业务模式。由于地皮的稀缺,香港房企但愿充实挖掘每一个项目代价,重视项目盈利本领。为提高项目利润率,香港房企一般有两大手段:1.高端产物线,通过风雅化、本性化开拓,晋升项目溢价率;2.拉长项目开拓周期,期待增值后再脱手,吃透地皮溢价。拉长项目周期势必会造成大量资金沉淀,检验企业资金链,而稳健的财政为企业提供精采保障。港资房企重视内部现金流均衡,将欠债率节制在较低,崇尚现金为王。

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  3.1 专注地产主业,采纳租售殽杂策划的业务模式

  香港房地产主要有地产开拓和地产投资类两类公司。港交所对房地产行业二级子行业分为地产开拓商、地产投资、地产署理和房地产投资信托4个大类。剔除主要业务在内陆或其他非香港地域公司,港交所地产行业总市值约为2.2万亿,个中地产开拓类公司占比46.0%,地产投资类的53.9%,而其他两类公司市值不敷0.1%。

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  香港前十大房企专注地产主业,采纳租售殽杂策划模式。按照港交所分类香港前十大房企中5家为物业开拓商、5家为物业投资企业。按照主营业务组成,新世界地产、长实团体、恒基地产这三各人族及嘉里建树和信和置业被分类为物业开拓商;新鸿基、九龙仓、太古地产、恒隆团体及希慎兴业被分类为物业投资商。而实际上,香港前十大房地产公司普遍深耕地产主业,回收住宅开拓销售及物业矜持租赁两条腿走路的模式。除了新世界成长的基建、处事业务对营收孝敬占较量大外,其他房企收入来历70%以上来自于地产主业。物业开拓类企业也会20-30%收入来历于物业租赁,物业租赁类房企不变收入来历于物业租金,但也会保存必然的开拓业务,但销售收入受开盘进度影响,差异年份颠簸较大。

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  3.2 定位高端产物线,精耕细作打造佳构

  香港房企定位高端物业,从拿地、设计、开拓、运营全程操刀、精雕细琢。恒隆、新鸿基、九龙仓、太古等均是风雅化运营的代表。

  (1)拿地环节:地段是焦点

  在项目机关上,香港房企驻足一线及焦点二线都市。香港房企1990年前后开始北上,成长贸易地财富务。由于时间早、运营打点履历富裕的先发优势,恒隆、新鸿基、九龙仓等港资地产商项目主要漫衍于一线及高品级二线都市焦点地段,并培养了较为成熟的物业。成都太古里、上海港汇广场、上海IFC等等均为都市地标式商圈。而连年跟着内陆二线都市经济崛起,恒隆、新鸿基、九龙仓等也慢慢向长三角、珠三角发家二线都市如杭州、南京等下沉。2017年九龙仓在苏州拿下多个地块,恒隆也将其业务范畴拓展到沈阳、大连等都市。

  在选址上,港企方向于在成熟焦点区域拿地,沿地铁线机关。香港房企在拿地开拓之前一般会举办准确的商圈核算,根基商圈原则就是:20分钟商圈之内的客源要做80%的生意。而且擅长操作地铁使购物中心成为地面的人流和地铁人流交汇的场合,零售物业就成为地铁与地面交通东西的换乘站。香港高端购物中心一般漫衍在港岛和九龙等地域,邻接高端写字楼,且沿地铁线漫衍。

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  香港房企在内陆也延续了其一贯的成熟区域+地铁沿线的机关气势气魄。港资房企在成都一半的项目都会合在市中心及东大街一线,三环外的项目也均沿地铁线漫衍,南城都汇离1号线站口步行间隔仅5分钟,彩叠园锁定4号线的出站口;华置西锦城距2号线站台仅数十米。

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  (2)设计、开拓环节

  在设计环节,港资企业重前期调研与筹划,前期软性投资占项目总投资10%阁下。为了实现后期的精采运营,香港房企前期项目筹划上会投入大量时间、精神。市场调研、贸易筹划、修建打点、招商运作等前期软性投资一般占系项目总投资10%。

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  在业态上,香港开拓商擅长都市综合体开拓,通过差异物业之间的互补吸引人流。香港房企很少开拓单一贸易项目,在举办物业设计时一般遵循“金三角原则”,即殽杂开拓商场、写字楼、旅馆、住宅等差异范例物业,操作差异范例物业之间的互补吸引人流、一站式的购物体验锁住需求。如写字楼、住宅为贸易地产带来更大的人流,贸易可以发动住宅写字楼的销售,同时出售性物业对付持有型物业在现金流上也能起到均衡殽杂回款的浸染

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  典范的都市综合体是成都太古里项目,项目总修建面积25.1平方米,整体筹划为甲级写字楼、街区购物中心、博社旅馆和处事式公寓。写字楼面积占比49%,开拓完成后整体出售,而购物中心、太古里博舍旅馆及处事式公寓,全部持有招商自营。旅馆及写字楼的住客、租客都将是购物中心不变、具有较高消费本领的潜在消费群。

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  在开拓计策上,港资地产商一般市场容量和需求布局分阶段开拓。一方面可以分手策划风险,低落投资压力,通过项目内部现金流的回笼支持下一期开拓,别的,也为将来的成长留出空间,充实享受地皮代价增长带来的收益。

  (3)招商及运营

  香港的贸易地产一般都被地产商作为恒久增值物业持有,因此在物业的招租与运营上,业主拥有较高的自主权,注重项目整体性。

  在招租进程中,香港地产商注重整体性、商户的互补性和实现零售的平衡。按照对付太古广场、海港城、时代广场、又一城等焦点商场的统计,商场商户一般由衣饰配饰鞋帽、美食、珠宝佳构、美容美发小我私家照顾护士等四个部门构成,而且每种贸易范例比例一般被节制在必然范畴内,面积占比最高的为美食占比25%、其次是百货、打扮鞋帽等累计占比高出40%。

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  同时为了担保商场的竞争力,商场设裁减机制,对业态一连晋升调解。商场与承租商户的租约一般在2-3年期阁下,但对付策划不善的商户,商场会保持每年必然的裁减率,通过对商户不绝的调解优化担保商场竞争力。

  3.3 项目周期长,充实挖掘地皮代价

  与风雅化模式对应的是港资开拓商较低的周转率。香港地产商除部门开拓类企业总资产周转率高于0.1外,大部门物业投资类企业仅为0.05,均值不敷美国房企1/10,也远低于内陆房企。

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  为了提高项目利润,吃透地皮增值溢价,港资地产商会采纳主动拉长开拓周期的计策。港资房企普遍采纳逆周期拿地、顺周期开拓的计策。通过对市场周期精准的掌握,在市场欠好的时候低本钱拿地,比及市场回暖在出售或出租,吃透地皮溢价,晋升项目利润率。以新鸿基为例,其香港ICC项目从拿地到商户入驻用了8年时间,上海ICC从拿地到第一期写字楼招租淹灭5年,今朝仍在一连开拓中,成都ICC从2007年拿地,到今朝仅开拓A、B住宅项目,C贸易物业部门仍未建成。

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  3.4 低欠债运营,现金为王、重视利润

  在低周转的运营模式下,香港房企为保持企业抗风险本领,主要依靠内部融资,欠债率低资产布局优。香港房企普遍回收租售殽杂策划的业务模式,注重业务间内部现金流的均衡,对外部资金依赖水平相对较低。香港前十大房企资产欠债率均值为24%,个中最高的新世界成长资产欠债率也不到50%;从净欠债率环境看,房企均值在14%阁下,个中最高的新世界成长为30%,最低的信和置业不到1%。在部门年份,房企净欠债率为负数,现金资产可以完全包围有息欠债,企业靠内部资金转动策划。

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  租赁业务带来不变现金流,香港地产商资金实力雄厚。香港前十大房企中,租赁收入孝敬占比平均为40%,为房企带来不变的现金流。2018年,新世界成长、长实团体等现金及现金等价物局限高出500亿港元。现金在活动资产中占比平均为30%,而希慎兴业现金在活动资产中占比更高出60%。

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  现金可包围短期债务,资金链稳固。不变而丰裕的现金流为企业的偿债本领提供了有力的保障,香港房企除恒基地产外现金及等价物根基可以包围短期有息欠债,部门房企在售资金甚至到达短期有息欠债30倍,偿债本领无忧。

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  一方面香港国际金融中心的职位为房企提供了多渠道、低本钱的融资本领,另一方面房企精采的财政状况也低落了其融资本钱。比拟内陆物业租赁业务成长较好的房企,港资房企平均融资本钱3.3%,个中九龙仓、嘉里建树、新鸿基不到3%;而内陆房企平均融资本钱6.6%,是香港的2倍。

  中国房企将来成长之路:香港租售殽杂模式履历

  前十大房企持有优质租赁资产,租金回报率远超香港市场平均程度。连年来,由于房价上涨等因素,香港贸易地产租金回报率不绝走低,近5年租金回报率均值降为2.7%,而前十大地产商凭借优质的资产与出众的运营本领跑赢大市,租金回报率均值4.9%靠近市场程度的2倍,个中嘉里建树更高达6.6%。

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  港资房企所持内陆物业盈利本领也远超本土房企。从局限上看,由于港资房企近几年守旧计策和内陆房企的迅速扩张,内陆房企在贸易地产的局限已高出港资房企。但从租金效率看,港资房企仍处于绝对优势职位。太古地产、新鸿基地产单元月租金均高出200元/平/月,而内陆除大悦城(行情000031,诊股)具有必然优势外,连年在贸易地产规模大力大举扩张的龙湖地产和新城控股(行情601155,诊股)单元月租均在百元阁下彷徨,太古地产每平物业创收达新城控股三倍。

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